Продажа квартиры пенсионером: налог

Особых льгот при продаже квартиры у пенсионеров нет: налог платят на общих условиях. Без налога квартиру можно продать через 3 или 5 лет владения. Но если в том же году пенсионер купил новое жильё, вычет за покупку уменьшает доход от продажи — часто до нуля.

Когда налога нет

Срок владения — как у всех: 5 лет, а 3 года — если квартира получена по наследству, в дар от члена семьи или близкого родственника, при приватизации, по ренте или если это единственное жильё. Возраст и пенсия на срок не влияют.

Вычет за новую квартиру против налога с продажи

Пенсия НДФЛ не облагается, поэтому вычет за покупку у неработающего пенсионера уменьшает другие облагаемые доходы — например, доход от продажи старой квартиры в том же году (п. 6 ст. 210 НК). Что не уместилось, переходит на следующие годы, а пенсионер может перенести остаток и на три предыдущих года, если тогда у него был доход с НДФЛ.

Что подать

Декларацию 3-НДФЛ за год продажи — до 30 апреля следующего года, даже если после вычета налог 0 ₽. В ней — и продажа, и вычет за покупку.

Пример расчёта

Пример: пенсионер продал в 2026 году за 4 500 000 ₽ квартиру, купленную в 2022 году за 3 000 000 ₽, и в том же году купил новую — вычет 2 000 000 ₽; другого дохода с НДФЛ нет.

Вердикт · 2026 год

Налог 0 ₽, но декларация нужна

Минимальный срок владения — 5 лет. ст. 217.1 НК
Срок истекает 15.04.2027: без налога — продажа после этой даты. ст. 217.1 НК

Минимальный срок владения5 летст. 217.1 НК

Минимальный срок истекает15.04.2027ст. 217.1 НК

Цена продажи4 500 000 ₽

70% кадастровой стоимости2 800 000 ₽ст. 214.10 НК

Доход от продажи — большее из двух4 500 000 ₽ст. 214.10 НК

Вычет без документов1 000 000 ₽ст. 220 НК

Расходы на покупку — выбраны− 3 000 000 ₽ст. 220 НК

Зачёт вычетов года− 1 500 000 ₽ст. 210 НК

Налоговая база0 ₽

Налог к уплате0 ₽ст. 224 НК

Расходы 3 000 000 ₽ больше вычета 1 000 000 ₽ — выгоднее расходы.
Ставка — по шкале баз п. 6 ст. 210 вместе с другими такими доходами года.
Вычеты года уменьшили основную базу; остаток 2 000 000 ₽ уменьшил доход от продажи на 1 500 000 ₽.
Не уместилось и в доход от продажи — 500 000 ₽. Имущественный вычет из этой суммы перейдёт на следующий год (п. 9 ст. 220): зачёт уменьшил его остаток. Соцвычеты и стандартные вычеты не переносятся.

Расчёт налога с продажи

Декларация и сроки

Декларация 3-НДФЛнужнаст. 229 НК

Подать до30.04.2027ст. 229 НК

Уплатить налог до15.07.2027ст. 228 НК

Посчитать свой случай: Налог с продажи квартиры, дома или доли Посчитать свой случай: Имущественный вычет при покупке жилья

Частые вопросы

Пенсионер продал квартиру через 2 года. Он освобождён от налога как пенсионер?

Нет: льгот по возрасту нет. Налог — с дохода за вычетом 1 млн ₽ или расходов на покупку, если не уменьшить его вычетом за новое жильё.

Можно ли уменьшить вычетом проценты по вкладам?

Нет: с 2025 года проценты по вкладам — отдельная база, вычеты за покупку жилья к ним не применяют.

Источники

Минимальный срок владения: 5 лет; 3 года — наследство, дарение от родственника, приватизация, рента, единственное жильё; авто — 3 года. НК РФ, ст. 217.1, п. 2–4, 6; ст. 217, п. 17.1 · НК РФ, ст. 217.1 — ред. от 01.10.2026 · Семейный кодекс РФ, ст. 2 и 14: члены семьи и близкие родственники · Письмо Минфина России от 05.06.2025 № 03-04-05/55310: ДДУ с эскроу — с даты зачисления на счёт · НК РФ, ст. 217, п. 17.1 — иное имущество (в том числе авто): срок владения 3 года · Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ, ст. 2 п. 29 «б», ст. 13 ч. 3: «личный фонд» в ст. 217.1 — с 01.01.2024
Годы: 2023
Вычет при продаже за год: 1 млн — жильё и земля, 250 тыс. — иная недвижимость, 250 тыс. — иное имущество; или расходы. НК РФ, ст. 220, п. 2, пп. 1–2; п. 3 · НК РФ, ст. 220 — КонсультантПлюс · Письмо Минфина России от 17.09.2024 № 03-04-05/88941: 250 тыс. в целом на все авто за год · Письмо Минфина России от 24.03.2020 № 03-04-05/22755: по одному объекту вычет, по другому расходы · Письмо ФНС России от 07.02.2025 № БС-17-11/388@: доля по отдельному договору — до 1 млн · Приказ ФНС России от 20.10.2025 № ЕД-7-11/913@ (форма 3-НДФЛ за 2025 год), Порядок заполнения 3-НДФЛ, п. 86–87: иная недвижимость и иное имущество — отдельные строки · Приказ ФНС России от 30.09.2026 № ЕД-1-11/766@ (форма 3-НДФЛ за 2026 год; опубликован на pravo.gov.ru 30.10.2026, № 0001202610300009; текст — КонсультантПлюс), Порядок, п. 87–88: строки 050–060 и 070–080 — иная недвижимость и иное имущество, раздельно
Годы: 2023–2026
Остаток вычетов года, не уместившийся в основную базу (в том числе за покупку нового жилья), уменьшает доход от продажи. НК РФ, ст. 210, п. 6 · Письмо ФНС России от 07.02.2025 № БС-17-11/388@ · Письмо ФНС России от 26.12.2023 № БС-19-11/402@ · НК РФ, ст. 220, п. 9: остаток имущественного вычета переносится на последующие периоды · Приказ ФНС от 20.10.2025 № ЕД-7-11/913@ (форма 3-НДФЛ за 2025 год), Порядок, п. 96: вычет за год — из общей базы вместе с доходом от продажи · Приказ ФНС России от 30.09.2026 № ЕД-1-11/766@ (форма 3-НДФЛ за 2026 год; опубликован на pravo.gov.ru 30.10.2026, № 0001202610300009; текст — КонсультантПлюс), Порядок, п. 97: база для имущественных вычетов (строка 140) — те же группы доходов 01, 02 (вид 018) и 03
Годы: 2023–2026
Пенсионеры переносят остаток вычетов на покупку и проценты на три предшествующих года. НК РФ, ст. 220, п. 10 · Письмо ФНС России от 28.04.2014 № БС-4-11/8296@: и работающие пенсионеры · Межрайонная ИФНС России № 14 по Приморскому краю, 24.06.2026: пример переноса · НК РФ, ст. 220, п. 10 — КонсультантПлюс · Письмо Минфина России от 01.06.2012 № 03-04-08/4-130: перенос пенсионера — при подаче деклараций в году, следующем за годом остатка · УФНС России по Липецкой области, 06.2023: годы переноса пенсионера при подаче деклараций · Письмо ФНС от 25.06.2012 № ЕД-4-3/10337@ (с письмом Минфина от 01.06.2012 № 03-04-08/4-130): при более позднем обращении число лет переноса уменьшается · Письмо ФНС от 19.07.2013 № ЕД-4-3/13096@: покупка 2013 года, декларации в 2014 году — за 2010 и 2011 годы · УФНС по Новгородской области, 03.07.2025: покупка 2024 года — перенос на 2021–2023 годы
Годы: 2023–2026
Минимальный срок владения: 5 лет; 3 года — наследство, дарение от родственника, приватизация, рента, личный фонд, единственное жильё; авто — 3 года. НК РФ, ст. 217.1, п. 2–4, 6; ст. 217, п. 17.1 · НК РФ, ст. 217.1 — ред. от 01.10.2026 · Семейный кодекс РФ, ст. 2 и 14: члены семьи и близкие родственники · Письмо Минфина России от 05.06.2025 № 03-04-05/55310: ДДУ с эскроу — с даты зачисления на счёт · НК РФ, ст. 217, п. 17.1 — иное имущество (в том числе авто): срок владения 3 года · Письмо Минфина России от 07.05.2025 № 03-04-05/45441: перепланировка, реконструкция, раздел, объединение — для доходов с 01.01.2024 (259-ФЗ) · НК РФ, ст. 217.1, п. 2 (ред. от 04.08.2026): в срок нового помещения включается срок исходного; при объединении — с последнего из объединённых
Годы: 2024–2026

Проверено: 04.11.2026

Методика: как мы считаем — правила по годам, округление, спорные случаи.

Расчёт не является налоговой консультацией. Он показывает, как считается сумма по правилам НК РФ в редакции выбранного года. Решение о вычете принимает налоговый орган.