Продажа единственного жилья: налог через 3 года

Обычно квартиру без налога можно продать через 5 лет. Если на дату продажи другого жилья у вас нет, хватит 3 лет. Правило действует для продаж с 2020 года — для квартир, комнат, жилых домов и долей в них.

Что значит «единственное»

На дату регистрации перехода права к покупателю у вас нет другого жилья или доли в нём.
Жильё супруга, купленное в браке, — общее, на кого бы оно ни было оформлено. Жильё супруга, полученное до брака, по наследству или в дар, не считается.
Жильё, полученное в собственность за 90 дней до продажи и позже, не учитывается.

Правило 90 дней

Если вы сначала купили новое жильё, а старое продали позже, старое остаётся единственным, когда между регистрацией права на новое и регистрацией продажи старого меньше 90 дней. Больше — у вас два жилья, и для старого нужен срок 5 лет. Ровно 90 дней — разъяснений нет: калькулятор напишет «уточните у консультанта» и посчитает налог.

Если 3 года не прошло

Тогда налог — 13% с дохода за вычетом 1 млн ₽ или подтверждённых расходов на покупку. Доход — цена по договору, но не меньше 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи. С 2025 года 15% платят с части дохода от продаж, дивидендов и процентов по вкладам больше 2,4 млн ₽ за год.

Пример расчёта

Пример: единственная квартира куплена 20.03.2023 за 5 000 000 ₽, продана 10.06.2026 за 6 500 000 ₽; другого жилья нет.

Вердикт · 2026 год

Налога нет

Минимальный срок владения истёк 20.03.2026: доход не облагается. ст. 217.1 НК

Минимальный срок владения3 годаст. 217.1 НК

Минимальный срок истекает20.03.2026ст. 217.1 НК

Налог к уплате0 ₽ст. 224 НК

Единственное жильё: минимальный срок — 3 года.
Расходы 5 000 000 ₽ больше вычета 1 000 000 ₽ — выгоднее расходы.

Расчёт налога с продажи

Декларация и сроки

Декларация 3-НДФЛне нужнаст. 229 НК

Посчитать свой случай

Частые вопросы

Сначала купил новую квартиру, потом продал старую. Старая — единственная?

Да, если право на новую зарегистрировано не раньше чем за 90 дней до регистрации продажи старой. Если раньше — у вас два жилья, и для старой квартиры нужен срок 5 лет.

У жены есть квартира, купленная до брака. Моя квартира — единственная?

Да: жильё, полученное до брака, по наследству или в дар, — личное имущество супруга. Мешает жильё, купленное в браке, — оно общее, на кого бы ни было оформлено.

Есть небольшая доля в квартире родителей. Это мешает?

Да: доля в другом жилье тоже считается жильём. Тогда квартиру без налога можно продать через 5 лет.

Источники

Минимальный срок владения: 5 лет; 3 года — наследство, дарение от родственника, приватизация, рента, единственное жильё; авто — 3 года. НК РФ, ст. 217.1, п. 2–4, 6; ст. 217, п. 17.1 · НК РФ, ст. 217.1 — ред. от 01.10.2026 · Семейный кодекс РФ, ст. 2 и 14: члены семьи и близкие родственники · Письмо Минфина России от 05.06.2025 № 03-04-05/55310: ДДУ с эскроу — с даты зачисления на счёт · НК РФ, ст. 217, п. 17.1 — иное имущество (в том числе авто): срок владения 3 года · Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ, ст. 2 п. 29 «б», ст. 13 ч. 3: «личный фонд» в ст. 217.1 — с 01.01.2024
Годы: 2023
Вычет при продаже за год: 1 млн — жильё и земля, 250 тыс. — иная недвижимость, 250 тыс. — иное имущество; или расходы. НК РФ, ст. 220, п. 2, пп. 1–2; п. 3 · НК РФ, ст. 220 — КонсультантПлюс · Письмо Минфина России от 17.09.2024 № 03-04-05/88941: 250 тыс. в целом на все авто за год · Письмо Минфина России от 24.03.2020 № 03-04-05/22755: по одному объекту вычет, по другому расходы · Письмо ФНС России от 07.02.2025 № БС-17-11/388@: доля по отдельному договору — до 1 млн · Приказ ФНС России от 20.10.2025 № ЕД-7-11/913@ (форма 3-НДФЛ за 2025 год), Порядок заполнения 3-НДФЛ, п. 86–87: иная недвижимость и иное имущество — отдельные строки · Приказ ФНС России от 30.09.2026 № ЕД-1-11/766@ (форма 3-НДФЛ за 2026 год; опубликован на pravo.gov.ru 30.10.2026, № 0001202610300009; текст — КонсультантПлюс), Порядок, п. 87–88: строки 050–060 и 070–080 — иная недвижимость и иное имущество, раздельно
Годы: 2023–2026
Декларация по продаже не нужна, если доход освобождён или не больше вычета. НК РФ, ст. 229, п. 4 · Письмо Минфина России от 18.08.2021 № 03-04-05/66549: с доходов 2021 года · УФНС России по Костромской области, 25.02.2026: примеры
Годы: 2023–2026
Сроки подачи 3-НДФЛ и уплаты налога за 2023 год. Информация ФНС России: декларацию о доходах 2023 года — до 2 мая 2024 года, уплата — до 15 июля 2024 года · НК РФ, ст. 229, п. 1 · НК РФ, ст. 228, п. 4 · НК РФ, ст. 6.1, п. 7
Годы: 2023
Минимальный срок владения: 5 лет; 3 года — наследство, дарение от родственника, приватизация, рента, личный фонд, единственное жильё; авто — 3 года. НК РФ, ст. 217.1, п. 2–4, 6; ст. 217, п. 17.1 · НК РФ, ст. 217.1 — ред. от 01.10.2026 · Семейный кодекс РФ, ст. 2 и 14: члены семьи и близкие родственники · Письмо Минфина России от 05.06.2025 № 03-04-05/55310: ДДУ с эскроу — с даты зачисления на счёт · НК РФ, ст. 217, п. 17.1 — иное имущество (в том числе авто): срок владения 3 года · Письмо Минфина России от 07.05.2025 № 03-04-05/45441: перепланировка, реконструкция, раздел, объединение — для доходов с 01.01.2024 (259-ФЗ) · НК РФ, ст. 217.1, п. 2 (ред. от 04.08.2026): в срок нового помещения включается срок исходного; при объединении — с последнего из объединённых
Годы: 2024–2026
Сроки подачи 3-НДФЛ и уплаты налога за 2024 год. УФНС России по Псковской области, 09.01.2025: декларация за 2024 год — до 30 апреля 2025 года · НК РФ, ст. 229, п. 1 · НК РФ, ст. 228, п. 4 · НК РФ, ст. 6.1, п. 7
Годы: 2024
Сроки подачи 3-НДФЛ и уплаты налога за 2025 год. Информация ФНС России «Декларационная кампания 2026»: подача — до 30 апреля, уплата — до 15 июля 2026 года · НК РФ, ст. 229, п. 1 · НК РФ, ст. 228, п. 4 · НК РФ, ст. 6.1, п. 7
Годы: 2025
Сроки подачи 3-НДФЛ и уплаты налога за 2026 год. НК РФ, ст. 229, п. 1; ст. 228, п. 4 · НК РФ, ст. 228, п. 4 · НК РФ, ст. 6.1, п. 7
Годы: 2026

Проверено: 04.11.2026

Методика: как мы считаем — правила по годам, округление, спорные случаи.

Расчёт не является налоговой консультацией. Он показывает, как считается сумма по правилам НК РФ в редакции выбранного года. Решение о вычете принимает налоговый орган.