Имущественный вычет — калькулятор

Методика

1. Год возникновения права — год регистрации права собственности, а по договору долевого участия — год акта приёма-передачи. С него начинается план; годы раньше учитываются только у пенсионера. Право возникло до 2014 года — правила другие, пишем «уточните у консультанта».
2. Вычет на покупку — расходы по документам, но не больше 2 000 000 ₽ на человека (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК). Деньги банка по ипотеке входят в расходы, маткапитал, деньги работодателя и бюджета — нет. Если жильё дешевле, остаток лимита можно заявить по другому жилью. Кто получил вычет по жилью с правом до 2014 года, вычет на покупку повторно не получит, а по процентам по новому жилью — может.
3. Вычет по процентам — уплаченные проценты по целевому кредиту, не больше 3 000 000 ₽ и только по одному жилью (п. 4 ст. 220 НК). Проценты, уплаченные до года права, учитываем в году права. По кредиту, взятому до 2014 года, лимит 3 млн не действует — пишем «уточните у консультанта» и считаем осторожно, с лимитом.
4. Каждый год вычет уменьшает доход года: сначала — вычет на покупку, затем — по процентам. Возврат — удержанный НДФЛ минус налог, пересчитанный после вычета по шкале этого года: в 2023–2024 годах — 13% до 5 млн ₽ и 15% свыше, с 2025 года — 13% до 2,4 млн ₽ и 15–22% выше. Поэтому при большом доходе вернут больше 13% от вычета. Налог округляем до рубля. Если НДФЛ не указан, считаем, что он удержан по шкале.
5. Что не уместилось в доход года, переходит на следующие годы, пока вычет не будет использован полностью (п. 9 ст. 220 НК). План — по годам, для которых в калькуляторе есть правила: 2023–2026.
6. Супруги: с 2014 года лимиты 2 млн и 3 млн — у каждого свои. Расходы на общее жильё и проценты делят по заявлению, как договорятся; калькулятор считает план для каждого по его доходу и сумму для двоих.
7. Пенсионер переносит остаток на три года перед годом, в котором он образовался, — начиная с ближайшего (п. 10 ст. 220 НК). Порядок лет в НК не установлен; так в примерах ФНС.
8. Вернуть налог по декларации можно не больше чем за три года до года подачи (пп. 1 п. 7 ст. 11.3 НК). Годы, которые выпали из этого окна, из плана убираем — вычет переходит на следующие годы. Можно ли пенсионеру перенести вычет на год за пределами окна, однозначного ответа нет: такой год не считаем, показываем, сколько он мог бы добавить, и пишем «уточните у консультанта». Окно считается по сегодняшней дате в браузере; пример ниже от даты не зависит.
9. Упрощённый порядок (ст. 221.1 НК) — для прав, возникших с 2020 года, если банк участвует в обмене сведениями с ФНС: заявление в личном кабинете без декларации, проверка 30 дней, при признаках нарушения — до 3 месяцев (п. 2 ст. 88 НК). Декларацию проверяют до 3 месяцев. В обоих случаях деньги идут через единый налоговый счёт.
10. Жильё куплено у взаимозависимого лица — супруга, родителей, детей, братьев и сестёр, опекуна или подопечного — вычета нет (п. 5 ст. 220 НК). Сумму, которую вернут, решает налоговая по итогам проверки.