Продажа квартиры с детьми — без налога

Если в семье двое или больше детей, налога при продаже жилья может не быть, даже если оно было в собственности меньше 3 или 5 лет. Для этого все условия должны выполняться одновременно.

Условия

Дети. В семье двое или больше детей до 18 лет или до 24 лет, если они учатся очно. С 2026 года учитываются также недееспособные дети любого возраста и ребёнок, родившийся до 30 апреля следующего года.
Новое жильё — в срок. Его купили в том же году, когда продали старое, или до 30 апреля следующего года. По договору долевого участия новое жильё должно быть полностью оплачено в этот срок.
Новое жильё больше. Оно больше проданного по общей площади. С 2026 года можно сравнивать и по кадастровой стоимости.
Кадастровая стоимость проданного жилья — не больше 50 млн ₽.
Нет другого большого жилья. Ни у вас, ни у членов семьи нет больше 50% в другом жилье, которое больше нового.

Калькулятор спросит о каждом условии и покажет, какое не выполнено.

Декларация

Если все условия выполнены, доход освобождён от налога и декларацию подавать не нужно. Сохраните договоры продажи и покупки и документы о детях — они пригодятся, если инспекция задаст вопросы.

Пример расчёта

Пример: квартира куплена в 2024 году за 6 000 000 ₽; продана в 2026 году за 8 000 000 ₽; кадастровая стоимость 7 000 000 ₽; детям 5 и 12 лет; в том же году куплена квартира больше по площади; больше 50% в другом большем жилье ни у кого в семье нет.

Вердикт · 2026 год

Налога нет

Доход не облагается: освобождение для семей с 2+ детьми. ст. 2 НК

Минимальный срок владения5 летст. 217.1 НК

Минимальный срок истекает15.04.2029ст. 217.1 НК

Освобождение семьи с 2+ детьмиусловия выполненыст. 2 НК

Налог к уплате0 ₽ст. 224 НК

Минимальный срок владения — 5 лет.
Семья с 2+ детьми: все условия освобождения выполнены.
Расходы 6 000 000 ₽ больше вычета 1 000 000 ₽ — выгоднее расходы.

Расчёт налога с продажи

Декларация и сроки

Декларация 3-НДФЛне нужнаст. 229 НК

Посчитать свой случай

Частые вопросы

Новую квартиру купили по договору долевого участия, дом ещё строится. Льгота работает?

Да, если договор полностью оплачен до 30 апреля года, следующего за годом продажи.

Одному ребёнку 19 лет, он учится заочно. Его считать?

Нет. После 18 лет ребёнка учитывают, только если он учится очно, — до 24 лет.

Источники

Семьи с 2+ детьми: продажа жилья без налога при любом сроке владения. НК РФ, ст. 217.1, п. 2.1 · Федеральный закон от 29.05.2023 № 198-ФЗ: с 2023 года — и участок с постройками, проданные вместе с жильём · Письмо ФНС России от 26.12.2023 № БС-19-11/402@: новое жильё больше по площади или по кадастровой стоимости
Годы: 2023–2025
Минимальный срок владения: 5 лет; 3 года — наследство, дарение от родственника, приватизация, рента, единственное жильё; авто — 3 года. НК РФ, ст. 217.1, п. 2–4, 6; ст. 217, п. 17.1 · НК РФ, ст. 217.1 — ред. от 01.10.2026 · Семейный кодекс РФ, ст. 2 и 14: члены семьи и близкие родственники · Письмо Минфина России от 05.06.2025 № 03-04-05/55310: ДДУ с эскроу — с даты зачисления на счёт · НК РФ, ст. 217, п. 17.1 — иное имущество (в том числе авто): срок владения 3 года
Годы: 2023
Декларация по продаже не нужна, если доход освобождён или не больше вычета. НК РФ, ст. 229, п. 4 · Письмо Минфина России от 18.08.2021 № 03-04-05/66549: с доходов 2021 года · УФНС России по Костромской области, 25.02.2026: примеры
Годы: 2023–2026
Минимальный срок владения: 5 лет; 3 года — наследство, дарение от родственника, приватизация, рента, личный фонд, единственное жильё; авто — 3 года. НК РФ, ст. 217.1, п. 2–4, 6; ст. 217, п. 17.1 · НК РФ, ст. 217.1 — ред. от 01.10.2026 · Семейный кодекс РФ, ст. 2 и 14: члены семьи и близкие родственники · Письмо Минфина России от 05.06.2025 № 03-04-05/55310: ДДУ с эскроу — с даты зачисления на счёт · НК РФ, ст. 217, п. 17.1 — иное имущество (в том числе авто): срок владения 3 года
Годы: 2024–2026
Семьи с 2+ детьми с 2026 года: недееспособные дети, дети, родившиеся до 30 апреля, сравнение и по кадастру. Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ, ст. 2 п. 38: п. 2.1 ст. 217.1 НК · НК РФ, ст. 217.1, п. 2.1 · Гарант, 19.01.2026: продажа жилья семьями с детьми с 2026 года
Годы: 2026

Проверено: 28.10.2026

Методика: как мы считаем — правила по годам, округление, спорные случаи.

Расчёт не является налоговой консультацией. Он показывает, как считается сумма по правилам НК РФ в редакции выбранного года. Решение о вычете принимает налоговый орган.